Trong loạt bài viết liên tục trong năm tuần vừa qua, tôi đã đưa ra nhiều lý do để giải thích tại sao và nhiều thí dụ điển hình để báo động về tình trạng giá nhà tại Silicon Valley đang đi lên và sự cạnh tranh mua nhà ngày càng trở nên điên cuồng và khốc liệt, nhất là khi số nhà bán (inventory) trên thị trường ngày càng sụt giảm và sự xuất hiện ngày càng đông của những người mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt. Nếu quý bạn đang tìm nhà để mua hay theo dõi những chương trình về địa ốc trên các đài phát thanh Việt ngữ trong những ngày gần đây, tôi tin chắc rằng bạn nhận thấy những phát biểu của tôi là hoàn toàn đúng sự thật.
Rút tỉa từ những kinh nghiệm thành công và thất bại trong những ngày tháng vừa qua “xông pha” trong cơn sốt địa ốc, tôi xin chia sẻ cùng quý bạn những phương cách sau đây có thể giúp người mua nhà thành công một cách dễ dàng hơn. Tuy nhiên, tôi không thể bảo đảm rằng những phương cách này lúc nào cũng hiệu nghiệm cả vì việc mua nhà còn tùy thuộc vào nhiều ý tố khác ngoài tầm kiểm soát của người mua và người chuyên viên địa ốc đại diện người mua tức “selling agent.”
1.Phải nộp Pre-Qualification Approval Certificate từ một ngân hàng cho vay trực tiếp. Trong bản chứng nhận này, người “loan officer” phải nêu rõ số tiền (loan amount) mà bạn có thể mượn là bao nhiêu; hay giá nhà tối đa bạn có thể mua là bao nhiêu cùng với số tiền “down payment” là bao nhiêu phần trăm của giá mua.
2.Phải nộp hết những “statements” để chứng minh (proof of funds) bạn có đủ số tiền “down payment.” Người bán cần biết bạn đang có sẵn số tiền dành cho “down payment” trong các trương mục của ngân hàng, trong quỹ hưu trí, hay từ tiền biếu qua lá thư cho tiền (gift letter). Những “statements” chứng minh này cũng rất cần thiết khi bạn mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt.
3.Phải có số tiền “down payment” ít nhất là 20 phần trăm của giá mua. Trước sự cạnh tranh khốc liệt của những người mua nhà hoàn toàn bằng tiền mặt, bạn phải kiếm tiền bằng mọi cách (mượn, xin, bán “stocks”, lấy tiền ra từ quỹ hưu trí, chuyển tiền từ Việt Nam, vv…) để tiền “down payment” đạt con số tối thiểu là 20 phần trăm của giá mua, trong đó bao gồm 3 phần trăm tiền đặt cọc tức “earnest money deposit” (EMD). Nói chung, tiền “down payment” của bạn càng nhiều, cơ hội mua được nhà của bạn càng cao.
4.Phải đi chương trình “conventional loan”. Trong tình cảnh cạnh tranh như thế này, người bán chỉ chọn những gì dễ dàng, tiện lợi và chắc ăn nhất. Chính vì thế, tiền mặt lúc nào cũng là trùm, kế đến là “conventional loan.” Những loại nợ của chính phủ như “FHA loans” (dành cho thành phần có lợi tức thấp hay hồ sơ tín dụng xấu và có tiền “down payment” thấp) hay “VA loans” (dành cho những cựu quân nhân) lúc nào cũng mất nhiều thì giờ và khó khăn hơn vì căn nhà dự định mua phải hội đủ những điều kiện, tiêu chuẩn mà chính phủ đề ra. Nếu phải lựa chọn giữa hai “offers” bằng giá nhau nhưng một đi theo “conventional loan” và cái kia đi theo “FHA loan” hay “VA loan,” người bán nhà chắc chắn sẽ chọn “offer” đi chương trình “conventional loan.”
5.Phải nhanh tay, lẹ chân. Hơn bao giờ hết tôi thấy câu thành ngữ “Trâu chậm uống nước đục” thích hợp với cơn sốt địa ốc tại Silicon Valley như hiện nay. Bạn phải nộp “offer” càng sớm càng tốt khi nhà vừa mới ra thị trường, đôi khi ngay cùng ngày nhà được đăng trên “MLS Listing”. Trong trường hợp người “listing agent” đưa ra một “deadline” cho biết ngày giờ nào là hạn chọn bạn phải nộp “offer” để người bán xem xét và quyết định, bạn phải tuân thủ theo “deadline” ấy.
6.Phải nộp “your highest and best offer” nếu bạn thật sự thích căn nhà mà bạn muốn mua. Khi người “selling agent” của bạn đề nghị bạn trả cao hơn giá kêu bán (list price), bạn đừng nghĩ oan cho người “selling agent” rằng người này muốn lường gạt để bạn trả hớ. Lí do là hiện nay không chỉ nhà bán theo diện “short sale” mà nhà bán bình thường (regular sale) và nhà bán do ngân hàng làm chủ tức REO đều có khuynh hướng được kêu giá dưới giá thị trường (đôi khi cả trăm ngàn đô la) để người mua đổ xô vào “overbid” lẫn nhau. Tuy nhiên, một người “selling agent” nhiều kinh nghiệm có thể giúp bạn xác định “fair market price” tức giá nhà trung bình trên thị trường hiện tại bằng cách so sánh giá bán của những căn nhà tương tự (comparables) trong cùng một khu vực đã được bán từ ba hay sáu tháng trở lại. Đây là phương pháp mang tên “Comparative Market Analysis,” viết tắt là CMA, tức là đi tìm “comps” của căn nhà mà bạn muốn định giá. Nếu bạn thật sự yêu thích một căn nhà nào đó và không muốn vuột căn nhà ấy, bạn nên “offer” thêm trên giá “comp” khoảng 10 phần trăm để nắm phần chắc. Bạn nên nhớ rằng căn nhà mà bạn yêu thích không chỉ có một mình bạn biết và yêu thích, mà nhiều người mua khác cũng biết và yêu thích căn nhà đó. Đây là lý do tại sao những căn nhà có tình trạng tốt vừa mới lên thị trường một vài ngày đã vào “sale pending,” trong khi những căn nhà “ma chê, quỷ hờn” nằm trên thị trường hàng bao nhiêu tháng mà vẫn không ai thèm rớ đến.
Tôi hy vọng rằng sáu phương cách (how-to tips) vừa kể trên sẽ giúp quý bạn gia tăng cơ hội mua được nhà. Tuy tôi không tin vào số mệnh, nhất là câu nói mang tính cách an ủi “mua nhà cần phải có duyên,” tôi nghĩ đôi khi “hay không bằng hên.” Chính vì thế, nếu bạn chuẩn bị kỹ càng, hên sẽ đến với bạn dễ dàng hơn và như người ta thường nói “with a little luck” bạn có thể làm chủ căn nhà mà bạn yêu thích ngay lần đầu tiên nộp “offer” (chứ không phải lần thứ 101 như những người khác).
-- ------------------------------------------- ---------------------------------------
Andrew Nhân Lưu, REALTOR® và Certified Distressed Property Expert®, cộng tác lâu năm với công ty địa ốc Tuscany Real Estate Services, Inc. với chủ trương “Your Satisfaction Is My Only Goal™”, đã giúp rất nhiều thân chủ thành công trong việc mua và bán nhà “bank owned” và “short sale” cũng như nhà “regular sale” trong những năm gần đây. Xin liên lạc trực tiếp với Andrew Nhân Lưu (DRE# 01400203) tại This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. hay tại (408) 896-7388 khi quý bạn đọc có những nhu cầu, thắc mắc về địa ốc, hay có những ý kiến đóng góp về bài viết này. Quý bạn có thể nghe bài này qua sự diễn đọc của Thanh Phương trong chương trình “Địa Ốc Cuối Tuần” phát thanh trên băng tần KVVN-AM 1430 thứ Bảy 7-8 PM, và Chủ nhật 10-11 AM và 1-2 PM; và trên băng tầng KSJX-AM 1500 thứ Bảy 12-1PM.
