Hàng năm, cứ gần đến cuối tháng 4 tôi lại buồn bã nghĩ đến ngày quốc hận 30 tháng 4 năm 1975, đồng thời nhớ đến ngày 30 tháng 4 năm 1980 khi ghe vượt biên mà hai anh em tôi đi cập vào một làng nhỏ tại miền Nam Thái Lan. Sau đó, những ngày sống tại trại tị nạn Songkhla quả là một kỉ niệm khó quên trong đời. Khi ấy, vì số người vào trại quá đông, Cao Ủy Tỵ Nạn Liên Hiệp Quốc phải cho dựng tạm những lều cho những người mới nhập trại như chúng tôi phía bên ngoài khuôn viên trại, đối diện với bãi cát trống mà mỗi buổi sáng người Thái đến dựng sạp thành một chợ chòm hỏm bán hàng cho dân tỵ nạn Việt Nam.
Đây cũng là lúc tôi được nghe lần đầu tiên những bài nhạc như “Người Di Tản Buồn” của Nam Lộc, “Ai Trở Về Xứ Việt” mà sau này tôi mới biết tác giả là Phan Văn Hưng (phổ thơ của Minh Đức Hoài Trinh), và “1954 Cha Bỏ Quê, 1975 Con Bỏ Nước” hay còn được gọi tắt là “1954, 1975” của Phạm Duy. Cả ba bài nhạc này đã ăn sâu vào trong tiềm thức của tôi và cũng có lẽ của những người vượt biên khác trong thập niên 80 vì chúng đánh dấu một khoảng đời của chúng tôi, và một khúc quanh quan trọng của đất nước. Trong 4,000 năm của lịch sử dân tộc, chưa bao giờ người dân Việt phải bỏ nước ra đi đông như thế để mưu tìm sự sống, bất chấp những hiểm nguy và cái chết đang chờ đón họ.
Trong ba bài nhạc này, bài “1954, 1975” gần gũi và gây nhiều xúc động nhất cho tôi. Phạm Duy đã nói lên tâm trạng của những người dân miền Nam tuyệt vọng, không còn đất sống qua hai câu ca:
“Một ngày bảy lăm, đứng ở cuối đường
Loài quỷ dữ xua con ra đại dương!”
Đồng thời ông diễn tả sự đổi thay của đất nước một cách súc tích và không kém phần cay đắng:
“Giờ nơi nước mình niềm đau thay nỗi vui
Sài-gòn đã chết rồi, phải mang tên xác người”
Điều đáng buồn là Phạm Duy nay đã trở về nước bắt tay với “loài quỷ dữ” và để lại cho chúng ta bài “1954, 1975” như một di tích lịch sử. Tôi tình cờ nghe xướng ngôn viên Hoàng Tuấn của chương trình phát thanh Quê Hương khuyên thính giả nên trân trọng bài “1954, 1975” của nhạc sĩ Phạm Duy ngày xưa và tôi hoàn toàn tán thành ý kiến của anh.
Trở lại với đề tài địa ốc, tôi xin bàn về việc định giá nhà tức appraisal. Đây là một thử thách quan trọng đối với người mua nhà qua sự tài trợ của ngân hàng. Đầu tiên, định giá nhà là cách nhà băng bảo vệ số tiền mà họ cho người mua vay để mua nhà. Nhà băng muốn biết giá trị thật sự của căn nhà có xứng đáng với số tiền mà nhà băng “đầu tư” vào căn nhà đó hay không. Thành thử, khi bạn mượn nợ để mua nhà, bước đầu tiên nhà băng tiến hành sau khi hài lòng với khả năng tài chính của bạn là định giá nhà để so sánh giá trị của căn nhà với số tiền mà nhà băng sẽ bỏ ra để tài trợ. Nếu tỉ lệ của giá trị căn nhà đối với số tiền nợ càng cao, cơ hội nhà băng bằng lòng cho bạn vay tiền càng nhiều, vì điều này có nghĩa là sự rủi ro (risk) bị mất tiền của nhà băng càng thấp.
Trước kia, người “loan officer” hay “mortgage broker” là những người lựa chọn người định giá (appraiser) mà họ quen biết và đã từng làm việc với nhau trong quá khứ. Người định giá này, nói chung, thường tính một lệ phí phải chăng và họ quen thuộc và thông thạo với thị trường nhà cửa tại địa phương. Gần đây, có vài sự thay đổi quan trọng về luật lệ chi phối việc định giá nhà. Theo luật mới mang tên “Home Valuation Code of Conduct”, c ác ngân hàng cho vay (lenders) bị bắt buộc đi qua những công ty trung gian thứ ba được gọi là “appraisal management companies” để tiến hành việc định giá nhà. Những công ty này sử dụng các “appraisers” độc lập không có quan hệ cá nhân với những “loan officers” hay “mortgage brokers”.
Mục đích chính của luật mới này là Fannie Mae và Freddie Mac muốn bảo đảm tính trung thực của việc định giá nhà, tránh tình trạng giá trị căn nhà được “appraiser” nâng cao trong thời kỳ nhà bán chạy, hay hạ thấp trong thời kỳ nhà bán chậm như đã từng xảy ra.
Tuy nhiên, để bảo vệ tốt hơn cho nhà băng, chính người mua nhà phải chịu tốn kém hơn khi tiến hành việc định giá nhà. Trong khi trước đây “appraisal” tốn khoảng $325, thì nay người mua nhà phải trả $450. Người “appraiser” thật sự chỉ đem về nhà khoảng $200 vì đó là giá họ ký giao kèo với các công ty thầu “appraisal management company”. Số tiền sai biệt $250 đi vào túi của các công ty thầu “ngồi mát ăn bát vàng”.
Tuy rằng số tiền mà người mua nhà phải trả thêm cho việc “appraisal” không có là bao, điều làm nhiều người e ngại là những “appraisers” bằng lòng làm việc với giá biểu thấp do các nhà thầu đưa ra thường là những người mới vào nghề chưa có nhiều kinh nghiệm, hay không quen thuộc với giá thị trường tại địa phương.
Một điều chúng tôi muốn nhắc nhở các người mua nhà là nên đòi bản báo cáo “appraisal” để biết giá trị căn nhà và để lưu vào hồ sơ nhà, rất hữu dụng khi bạn bán nhà sau này. Vả lại, chính bạn, người mua nhà, là người đã trả tiền cho bản “appraisal” đó kia mà. Chúng tôi lúc nào cũng đòi hỏi để thân chủ mua nhà của mình có được bản báo cáo “appraisal” trước ngày gỡ bỏ “appraisal contingency”.
Khi căn nhà được định giá thấp hơn số tiền mượn, người mua có 2 cách giải quyết: hoặc “xù” không mua căn nhà ấy nữa, hoặc bỏ thêm tiền vào “down payment” để san bằng sự khác biệt. Trong thời gian này, khi những nhà “bank owned” hay “short sale” được định giá thấp hơn giá người mua “offer” lúc ban đầu, bạn có thể điều đình với nhà băng để hạ giá “offer” nguyên thủy xuống bằng với giá của “appraisal”. Chúng tôi đã từng thành công trong những trường hợp như thế. Điều quan trọng hơn hết là trong cương vị của người mua, bạn phải hiểu rõ các điều khoản của “appraisal contingency” trong giao kèo mua nhà của bạn như thế nào trước khi đặt bút ký.
